На что обратить внимание при обследовании старого дома перед ремонтом

Обследование старого дома перед капитальным ремонтом или реконструкцией — это необходимый этап, позволяющий оценить реальное состояние конструкций, выявить скрытые дефекты и сформировать технически обоснованное задание для проектирования. Особенно это актуально для домов, построенных в период 1950–1980-х годов, а также ранее, когда строительные нормы отличались от современных. В Ростове-на-Дону и Ростовской области подобные объекты составляют значительную часть жилого и административного фонда.

Зачем нужно обследование перед ремонтом

Без обследования невозможно точно определить объём необходимых ремонтных мероприятий, степень износа, необходимость усиления конструкций и реальный технический потенциал здания. Это снижает риски аварий, перерасхода средств и ошибок на стадии проектирования.

• Оценка фактического технического состояния всех конструкций
• Выявление скрытых дефектов, трещин, деформаций
• Определение необходимости усиления или замены элементов
• Снижение рисков отказов и затрат на переделки
• Формирование технического задания для проекта ремонта

На какие зоны обратить особое внимание

При обследовании старого здания важно уделить внимание не только несущим элементам, но и зонам, наиболее подверженным износу и воздействию внешней среды. Ниже представлены ключевые элементы, требующие прицельного анализа.

• Фундамент: осадка, трещины, отрыв от цоколя, признаки переувлажнения
• Несущие стены: трещины по швам кладки, отслоения, намокание, потеря вертикальности
• Перекрытия: провисание, нарушение опирания, коррозия арматуры, гниение (в случае деревянных конструкций)
• Кровля: состояние стропильной системы, протечки, разрушение водоотводов
• Инженерные системы: состояние стояков, вентиляции, электропроводки (часто требует полной замены)

Какие дефекты встречаются чаще всего

В зданиях советского периода и довоенной постройки нередко фиксируются типовые повреждения, на которые важно обратить внимание до начала любых ремонтных работ. Их игнорирование может привести к авариям или неэффективному ремонту.

• Трещины в кирпичной кладке по причине деформации фундамента
• Коррозия арматуры в железобетонных плитах перекрытия
• Отсутствие антисептической обработки и гниение деревянных балок
• Обрушение штукатурных и фасадных слоёв
• Слабое соединение плит, ослабленные узлы опирания

Пример из практики

В Ростове-на-Дону заказчик планировал капитальный ремонт трёхэтажного административного здания 1965 года постройки. При обследовании выявлены: трещины в наружных несущих стенах, коррозия плит перекрытия, гниение деревянной обрешётки крыши и разрушение стыков между плитами. Было рекомендовано устройство новых монолитных участков перекрытия, усиление стен с помощью стальных рам и замена стропильной системы. Предварительное обследование позволило избежать ошибочного косметического ремонта и повысить надёжность объекта.

Особенности для Ростовской области

В регионе нередки случаи неравномерной осадки из-за просадочных и переувлажнённых грунтов, особенно в низинных и левобережных районах. Также распространены здания с самовольными перепланировками и отсутствием проектной документации. При обследовании таких объектов важно учитывать региональные климатические условия (перепады температур, высокая влажность), которые ускоряют разрушение материалов.

Вывод

Перед началом капитального ремонта обследование старого здания — обязательный шаг. Оно позволяет выявить реальные технические проблемы, определить приоритетные зоны усиления и корректно сформировать проектную и сметную документацию. В условиях Ростовской области этот подход особенно оправдан, учитывая возраст и особенности местного фонда.